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不要な不動産(土地)は相続放棄できる?
管理義務はどうなる?

相談風景

「遠方にある不動産は管理が難しいので相続放棄したい」

など、相続するメリットがあまりないような不動産は、相続放棄したいと考えるものの、実際に放棄できるのか、また、その後の管理義務はどうなるのか、気になりますよね。

結論から申し上げますと、不要な不動産は相続放棄により手放すことが可能です。

しかし、相続放棄後も、管理義務は相続人に残る可能性があります。

一度相続した不動産の所有権を放棄することは、原則として認められていません。

相続した不動産を手放すには、売却や譲渡、寄付などが挙げられますが、このような方法は、求められるだけの需要があるかなど、不動産の価値に左右される部分があります。

不動産の相続は、その後の管理や税金のことまで考えて行わなければ、結果的に大きな負担となる可能性があるのです。

もしも、相続した後に不動産が不要になり売却したいと考えても、過疎化などの人口減少がすすむ地域にあったり、立地などがあまり良くなかったりと、様々な条件から買い手がつきにくい物件の場合は、売却できるまで管理費用や固定資産税などの税金を払い続けなければいけません。

不要と判断される不動産は、相続放棄することを視野に入れ、早いうちから準備を進めた方が、良い結果につながる可能性があります。

この記事では、不要な不動産を放棄する場合の基礎知識や、放棄後の管理義務などはどうなるかということなど、相続放棄について、できるだけわかりやすくご説明します。

不要な不動産(土地)とは

不要な不動産とされる主なケース

①遠方にあり、維持や管理が難しい不動産

②誰も住む予定がなく空き家になる可能性のある不動産

③固定資産税が高額であったり、払い続けることが困難な不動産

④売りに出しても買い手がいないような不動産

などが、不要となる不動産の主な例です。管理が難しい不動産は、ゴミの不法投棄や、不法侵入、火災や土砂崩れなどによる第三者への損害などが心配ですし、税金や費用などの負担も気になるところです。

不要な不動産を相続した場合の注意点

固定資産税

相続した不動産には固定資産税がかかり、毎年納付しなければいけません。

固定資産税は、建物が建てられている土地と、更地では、税額が大きく変わります。

建物が建ち、住宅用地の特例の適用を受ければ、固定資産税が6分の1まで軽減されます。建物を取り壊せば、建物にかかる固定資産税は無くなりますが、解体費用が高額になってしまったり、更地として課税されますので、結果的に固定資産税が高額になる可能性があります。

空き家

更地にすると固定資産税が高くなるのなら、家をそのまま空き家として所有すれば良いとお考えになる方は多いでしょう。

しかし、空き家を適切に管理できないのなら、この方法はおすすめできません。

なぜなら、平成27年度より、空き家対策特別措置法という法が施行されたからです。

放置され、管理が不十分であると判断された不動産は自治体によって「特定空家等」に認定され、持ち主に対して、行政指導や、代執行が行われる可能性があります。

また、特定空家等に認定された不動産は、先ほど述べた固定資産税を6分の1まで軽減する住宅用地の特例の適用が受けられないため、固定資産税が大幅に増額する可能性があります。

損害賠償

不動産の管理が行き届いていないことが理由で通行人や近隣の住人を怪我などさせてしまった場合は、損害賠償金を請求される可能性があります。

不要な不動産(土地)は相続放棄できるのか?

相続放棄できる

相続放棄により、不要な不動産を手放すことができます。

しかし、相続放棄により不要な不動産を手放すことには、いくつか頭に入れておかなければいけない点がありますので、ご紹介します。

不要な不動産を相続放棄するメリット

①税金の負担がなくなる

不動産を所有することにより毎年発生する、固定資産税を負担する必要がなくなります。

管理費用の負担は免れないケースもありますが、役所によっては、相続が発生した年の固定資産税についてのみ、支払を求めてくる場合があります。

次世代の負担がなくなる

相続人が死亡すると次の相続が発生します。相続放棄した場合は、不要な不動産の相続が発生しませんので、所有した場合にかかる様々な負担を、次の相続人に負わせる必要がなくなります。

ただし、後述のとおり、不動産の管理義務については、次の世代に引き継がれる可能性があります。

不要な不動産を相続放棄するデメリット

①すべての財産を手放す

相続する財産には、プラスのものとマイナスのものがあります。

相続放棄することにより、現金や貴金属などの金銭価値のある財産も手放さなければいけませんし、もしも、売却できる可能性のある不動産などがあっても、そのすべてを放棄することになります。

②管理義務

後述によりご説明しますが、相続放棄をしてもすぐに管理義務がなくなることはありません。

場合によっては、名義がご自身でなくなっていても、不動産を管理し続けることになる可能性があります。

この不動産の管理義務は、次の世代に引き継がれる可能性があります。

相続放棄の手続き方法

相続放棄は家庭裁判所へ

相続放棄は意思表示をするだけでは成立しません。

管轄の家庭裁判所に申述(申し立て)を行い、それが受理されると、相続放棄が完了します。

管轄の家庭裁判所とは、亡くなった方の最後の住所地を管轄とする家庭裁判所のことです。

亡くなった方が最後に住んでいたのが名古屋市内であれば、名古屋家庭裁判所に相続放棄の申述を行います。

相続放棄手続きの流れ

  1. 管轄の家庭裁判所に相続放棄申述書と各種添付書類を提出する
  2. 家庭裁判所からの照会書に内容を記載して返送する
  3. 家庭裁判所からの相続放棄申述受理通知書を確認(相続放棄完了)
  4. 必要な際は家庭裁判所に相続放棄申述受理証明書を請求する

相続放棄後の相続の順位

相続の順位とは

相続には順番があります。

配偶者や血縁者などの法定相続人(法により相続の権利が与えられている方)の相続権利は、この相続順位に従っています。相続順位は第1順位から第3順位まであり、同順位の法定相続人が全員いなくなった場合は、次の順位の法定相続人に相続の権利が移っていくルールです。

第1順位…亡くなった方の子ども、子どもがいない場合は次の世代(亡くなった方の孫やひ孫など)

第2順位…亡くなった方の父母、父母がいない場合はその上の世代(亡くなった方の祖父母など)

第3順位…亡くなった方の兄弟・姉妹、兄弟・姉妹がいない場合にはその次の世代まで(亡くなった方の甥や姪まで、その次の世代に相続の権利はない)

 

相続放棄後の相続順位

相続放棄した方は、初めから相続人ではなかったという扱いになりますので、次の順位の法定相続人へと相続の権利が移ります。

亡くなった方の子どもが相続放棄した場合、その子ども、つまり亡くなった方の孫が法定相続人になるのかと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、それは違います。

相続放棄して相続人ではなくなるということは、孫やひ孫など、第1順位の法定相続人になる可能性のあった方もその権利を失うということです。

相続放棄の期限

相続放棄には期限があります。家庭裁判所に申述する期限は、「自己のために相続がある事実を知った時から3ヶ月以内」です。

つまり、亡くなったことを知った時から3ヶ月以内ということです。

この期限を超えても申述がない場合は、単純承認(プラスの財産・マイナスの財産もすべて相続することを承諾すること)したものとして扱われることとなります。

単純承認が成立した後に相続放棄しようとしても、原則として、認められることはありませんので、申述の期限にはご注意ください。

不動産の管理義務はどうなるのか?

継承者がいない場合はそのまま

相続放棄後の不動産については、次の相続人か管理者が確定するまでは、相続放棄した方に管理義務が残ります。

この管理義務については、民法940条に「次の相続人(管理人)が財産管理を開始できるようになるまでは自己の財産と同一の注意を持って管理しなければならない」という内容が定められています。

相続人が誰もいない場合の管理義務

相続財産管理人の選定

全相続人が相続放棄するなどして相続人不在となった場合、「次の相続人がいない状態」となりますので、相続放棄した方に管理義務が残ります。

この管理義務までを消滅させたい場合は、家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立て、不動産の管理義務を、相続財産管理人に継承することにより、最終的にその不動産は国ものものとなりますので、管理義務はなくなります。

相続財産管理人とは

家庭裁判所の名簿に登録されている弁護士や司法書士から選任されます。

選任された管理人は、相続人や財産の調査などを行い、借金などの債務を財産から返済した後、残った財産を国に帰属させるなどして、財産を処分します。

相続財産管理人の選任は無償ではありません。報酬などの費用が必要になります。

場合によっては、数十万円から数百万円かかることもあります。

相続した場合にかかる固定資産税や費用と、相続放棄した場合の相続財産管理人選任にかかる費用などをよく比べ、不動産の相続について判断する必要があるでしょう。

補足

相続人全員で相続放棄を行えば、不要な不動産の相続放棄が可能ではあります。

しかし、すでにご説明したとおり、相続には順位があり、相続放棄をすることで次の順位の相続人に相続権が移るため、相続人の範囲が広範囲にわたる可能性があります。

この場合、書類作成や手続きに手間がかかりますので、申述の期限にご注意ください。

相続放棄以外の不動産処分(活用)方法

相続人間の事情など様々な理由により、相続放棄が難しい場合の処分(活用)方法は、主に寄付・売却・賃貸化の3つです。

①不要な不動産を寄付する

不要な不動産を寄付したいと考える方も多いでしょう。

寄付(贈与)する先としては、個人・法人・自治体(国)などが挙げられます。

しかし、税金や管理の観点から、一般的に、不動産の寄付行為は少々難しいとされています。どのような条件があれば寄付できるのか、以下、ご説明します。

●個人

隣の土地の所有者などであれば、土地を1つにまとめたいという目的から、贈与を受ける可能性があります。

●法人

施設や店舗などの用途で活用できるような不動産なら、公益法人などが寄付を受ける可能性があります。

●自治体(国)

自治体や国への寄付はとても難しいものになります。

それは、固定資産税が自治体の大切な収入であり、不要な不動産の寄付を受け続けることは自治体の収入が下がることにつながるからです。

しかし、公園や施設などの用途に活用できる不動産であれば寄付を受ける可能性があります。

●不要な不動産を寄付する場合に注意点

不要な不動産を法人に寄付した場合、原則として、寄付した側には所得税がかかり、寄付された法人は法人税が高くなる可能性があるためご注意ください。

②不要な不動産を売却する

寄付と同じく、不要な不動産の売却は難しい部分があります。

「価値が低く不要である」と判断して売りに出した不動産を買いたがる人は(状況にもよりますが)あまりいないと考えられます。

また、確実に売却したいと考え、価格を安く設定する方もいるかもしれませんが、仲介業者の手数料との兼ね合いが取れず、安価で売り出すことが難しいケースもあります。

③不要な不動産を賃貸にする

不要な不動産を賃貸物件にし、家賃収入などで利益を出す方法です。

不動産が田舎にある古民家の場合は田舎暮らしに憧れ移住してくる方に貸したり、カフェとして活用できる可能性もあります。

しかし借り手や経営者が確定している場合でなければ、維持し続けるコストと見合わなくなるかもしれません。

不要な不動産の相続放棄について相談

弁護士に相談

不要な不動産の相続放棄や管理義務の継承にかかる手続きなどは少々複雑な部分があり、手間がかかることがおわかりになったのではないでしょうか。

財産に不動産が含まれる場合の相続放棄は、法律や税など様々な知識が必要になります。

弁護士などの専門家であれば、相続放棄についてのお悩みや心配ごとに、広範囲にわたり相談可能です。

まずは無料相談などを利用してみることをおすすめします。

まとめ

■不要な不動産(土地)は相続放棄できる

■不要な不動産を相続放棄するメリット

①税金や費用の負担がなくなる可能性がある 

②次世代の負担がなくなる可能性がある

■不要な不動産を相続放棄するデメリット

①すべての財産を手放すことになる

②管理義務は継続する場合も

■相続放棄後の不動産について、次の相続人が不動産の管理をできるようになるか、相続財産管理人が確定するまでは管理義務が継承される

記事監修

小島隆太郎

小島 隆太郎

所属

  • 弁護士法人心(愛知県弁護士会)
  • 税理士法人心(名古屋税理士会)

心グループ内の税理士と弁護士が一緒に、「相続チーム」を作り、法律・税金の両方の観点から最適な解決をご提案させていただいています。

ご相談料は無料で行わせていただいておりますので、お気軽にお電話ください。

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